!部落格風格大轉向!

原本是:馬龍的投資理財地圖

副標題:以邏輯推理分析方式,勾勒出未來的經濟趨勢發展,並輔以操作策略與想法~

因為某些因素想停掉原本的財經部落格,本來想弄個新的部落格...

但是發現痞客幫一個帳號只能搞一個部落格...所以乾脆把原本的來個改頭換面!哈哈~~

以後只談遊記與教育啦!XD

最近因緣際會拜訪了一位操作二胎房貸的老板

這位老板是仲介出身的

仲介做了十幾年雖然賺了不少

但是太累又剛好遇到不少人有二胎房貸需求

所以順勢轉型此行也做了十幾年

目前資產累積到上億身家

有錢人真的是錢滾錢滾很快啊!

讓我這被教育成從小好好讀書找好工作的有點挫折

雖然這類價值觀的衝擊已經不是第一次了

 

雖然自己確定不會碰這塊領域

但是覺得藉此展開一些金融操作的介紹

甚至對基本的股票、期貨、公司債等等去分析

似乎是不錯的寫作方向

對自己對大家應該都有收穫才對

 


 

二胎房貸顧名思義

就是已經貸款過的土地或房子(通常都是跟銀行貸款)

再次將剩餘債權價值進行抵押給第三方(通常是民間信貸)

此時的借貸關係就是二胎房貸

貸款者要支付本息給銀行與第三方

若違約則針對房產進行法拍等手續

取得的現金先還給第一胎的銀行

其次才是第三方的民間信貸

若有剩餘會還給借貸者

 

當然大家都不希望走到這個地步

所以基本上無論是銀行或是操作二胎房貸者

都是賺取利息為主要收益

又因為二胎房貸的風險較高

通常是有信用瑕疵或是其他因素才會選擇

故收取之利息也較高

大約10~20%之間

基本上是合法的民間信用交易行為

且有別於民間當鋪或是其他民間信用貸款

因為有土地契約在手

即使碰到違約也不怕錢收不回來

不用動到其他違法手段去催討

 


 

舉個簡單的例子好了:

假設某甲手上有一塊價值500萬的土地

通常土地價值是由銀行或地政事務所估算出來

交給A銀行進行貸款取得300萬的資金(通常銀行只願意貸款五六成)

然後再找民間二胎房貸業者(就稱某乙好了)再次貸款

通常還可以再取得二成的貸款約100萬

所以某甲將此土地抵押可以貸款共400萬的現金

然後每月支付本息給A銀行與某乙本息

等本息繳清後取回質押的土地所有權

這是最好的情況

 

但若某甲因故無法履行承諾繳交本息導致違約

經協調後無法達成共識

則通常採取法律行動進行法拍

若法拍後取得450萬的現金(通常法拍都低賣)

則銀行先行取回300萬的貸款(與利息)

再換某乙取回100萬的貸款(與利息)

剩下的資金(還有剩的話)會還給某甲

當然若法拍的金額過低的話

銀行先行取回貸款後搞不好不足100萬

這時某乙就得承擔拿不回本金的風險了

 


 

要進入這個領域需要哪些條件呢?

我自己稍微整理了一下

給「有志」此道的網友參考參考

 

條件一:資金或是金主

二胎房貸的對象是房子與土地

進出的資金少則數百萬多則數千萬

沒有一定規模的資金是無法順利運作的

且為了分散風險必然要同時放貸數十件案子才行

不然可運用的資金太少就很容易被一兩個案子卡住

走法院到法拍取錢沒有一年搞不定

這樣很容易就資金卡死導致爆掉的下場

通常10件案件有兩件會走到拍賣的結局

其他八件都能順利繳本息完成

果然到處都離不開8-2法則啊!

 

所以即使身價上億的資金仍不足以支應這些放貸規模

通常會找好幾位甚至數十位數百位金主共同操作

這樣更能降低風險

且土地債權可以切割持分

少資金也能夠參與其中

對低10萬就可以參與放貸

這是比較特別的地方

 

條件二:借貸者來源

有了足夠的資金還只是第一步

還得要找得到需要二胎房貸的借貸者才行

通常房地產業內的比較能夠接觸到這些需求者

所以反過來說轉業做民間二胎房貸的幾乎都是房仲業或是地政事務所

有時後金主也會轉介有需求的人來借貸

除此之外就得靠打廣告了

是的~就是報紙上常看到的二胎房貸廣告

以前我都不知道這是啥

現在才終於了解了

甚至還會委請房仲業者代為介紹鼓吹買家貸款呢!

 

條件三:對借貸者信調(徵信)

操作二胎房貸的風險來源

最主要就是借貸者自己的信用狀況了

土地價值反而是排第二順位

畢竟二胎房貸業者要賺的是利息不是土地啊!

要操作土地直接買房賣方當投機客就好

沒事幹嘛繞一大圈找自己的麻煩呢

所以對於借貸者進行徵信就是很重要的步驟了

 

目前因為資訊發達~幾乎借貸者所有的資料都能找到

從本身的信用狀況~到資產的狀況等等都能調得到資料!

很容易估計是否有能力償還借款

雖然信用評估的門檻沒有銀行那麼嚴

但是還是有一定的篩選條件

若覺得有可能跳票還是會拒絕的!

 

條件四:房產價值(估價)

審核完借貸者的信用後

就要對抵押品的價格進行估價

這時若有房仲業的資歷就能駕輕就熟

這也是我說的會有不少房仲業者跳來這個行業的原因

雖然放貸一胎的銀行會有基本的估價

但通常都會稍微低估

所以自己的眼光也要有一定的準度

價格估得高就可以多撥一些借貸資金

賺取的利息也能夠變多

但是也要小心價值估得太高

到時候遇到還不出錢跑路的

就得擔心實際拍賣金額不夠拿回來本金的窘境了

這點是搞二胎房貸最主要的風險來源!

 

條件五:行政手續(代書、地政)

談好二胎房貸內容後

就得要辦理後續的行政手續了

這部分雖然有一定的步驟

但是實際上還是挺麻煩的

所以也因此有代書或地政士兼差此行也是這個原因

從房產的估價(與條件四不太相同)與債權的抵押

到償還的時間、方式、條件、違約的問題等等

都得要繁複的手續與時間才能搞定

這部分幾乎都會委由地政事務所代為搞定

但是二胎房貸業者甚至是金主都還是要跑一些流程

沒搞定的話未來償還貸款甚至違約後的處裡都會有問題

 

條件六:問題排除能力

其實我覺得要做好民間二胎房貸

最主要的條件其實是這項

畢竟是牽扯到大筆的資金

以及風險較高的二胎貸款

又要處理相對較不透明的房產

所以問題排除能力就是成功的主要因素與入行門檻了!

 

通常理想的情況是還款正常

到期後依約償還抵押的房產

這是最理想的狀況

 

但若遇到無法順利繳息的情形

第一步並非直接走法律途徑進行法拍

而是私下進行和解

畢竟是大筆資金的流動

最忌諱資金卡住出現周轉不靈的問題

所以通常真的遇到繳息不正常的案件

都會私下進行和解

看是要降低利息或是提早償還借款的本金

都是可能的做法

甚至有時候會認賠虧損來取回資金

畢竟真的鬧翻了上法院

一趟流程少說要一年以上

即使搞定了還得承擔低價拍賣甚至流標的風險

所以通常能和解還是以和解收場

 

私下無法和解當然得走法院法拍的正式途徑

不過有時候會先找有興趣的房仲業者協助

嘗試不以法拍而是以仲介賣房的手法提高拍賣收益

甚至以再質押給他人的方式把資金取回

只是自己想這樣把燙手山芋丟出去

也得要預防有心人來你這裡二胎借款只是想下車

根本沒有想還款的意願

 

除此之外也要注意質押的房產有沒有租約問題

之前帝寶法拍的房租問題就是沒處理好這塊

所以通常核貸時會親自去看房產的狀況

是否有出租的問題

若有則要確認租約是有期限的

一年以內的租約就沒有關係

超過一年以上的通常也不太願意給予二胎貸款

倘若借貸者沒有照實說明房屋出租的狀況

後續違約處理房產時就能夠在法院上提出證明

否決出租的權益

不過這部分還是盡量避免比較好

 

當然碰到錢的問題

黑道、暴力等可能性都無法排除

不過畢竟抵押債權是房產

而非汽機車或手錶等動產

甚至是虛幻的個人信貸等等

不太容易發生違約卻無法取回本金(至少大部分)的問題

所以比較不會動用到這些違法的手段

不過借貸者是否會反過來動用非法手段呢?

這就是二胎房貸主持者所要面對的另一個挑戰了

 

 


 

以上就是我這次接觸二胎房貸的心得

其實若只想單純的當個金主並不難搞

門檻也是十萬頂多數十萬就可以參與

利用債權切割的方式就可以讓一個案子多人同時持份

而上述那些有的沒的問題基本上就是讓二胎房貸業者煩惱即可

等合約到期後

順利的就記得申報所得稅(當然你也可以... ...)

不順利的就配合房貸業者依約進行拍賣等債權轉移

當然最後無論賺錢賠錢

要怎麼跟房貸業者喬也是金主自己的決定了

不過無論如何這些都可以在簽約前都先談清楚 

風險其實還算可以掌握得住

不過最終還是得信任主導的業者才行

這也是有著不低的風險啊!

 

感覺二胎房貸就像操作債卷般領取配股息

風險就是債權無法拿回來

而投機客買低賣高炒房

就像是操作股票般賺投機財

所以做二胎房貸的收益率不比炒做房產高

但是穩定的收益是比較吸引人的地方

果然有錢人還是比較喜歡風險較低的選擇啊!

 

這次的拜訪除了約略了解二胎房貸的內容之外

也得知其實連炒房也是大資金多金主的團體戰呢!

買賣房炒作房地產常常不是一個人單打獨鬥

現在很多都是打團體戰

一方面大資金可以操作高價的房產

二方面這樣也能有足夠的人頭來掛名房產

不然當一個人頭手上超過三間的房產時

國稅局就會主動盯上監控是否有逃漏稅的嫌疑

 

最後我再次強調個人不會接觸這個領域

甚至連當個小金主都不太可能

因為不光是我~連我老婆都認為這有點是在賺不義之財

雖說銀貨兩訖的借貸關係

但是總是有點趁人之危的放高利貸行為

雖然這樣收益頗豐但是感覺上真的有點... ...

且我個人目前以操作高風險的期貨為主

論收益應該不輸此行才是(不過今年好難賺錢啊!)

其他低風險標的就以0050與定存(頂多輔以儲蓄險)為主

我目前這樣的操作加上工作、寫作與家庭已經有點累人了

再加上要跑手續甚至有時候會搞出麻煩的二胎房貸金主

結論就是還是不要碰好了!

 

不過多吸收一些新知也是不錯

在此也提供給大家參考參考長長見識

看看有錢人都怎麼獲利賺錢的

說真的當天的心情挺沉重的

這樣的賺錢效率比起目前的工作月薪

真的只是人家的零頭而以啊!真的蠻悲哀的~

平平辛勤工作卻待遇並非如此

不過話也不能這麼說

被後風險與穩定度也是不能比較的巨大差異

至少~至少~~

我現在的穩定生活+偶爾瘋狂投機

還是很不錯的啦!!

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carmalone 發表在 痞客邦 留言(4) 人氣()


留言列表 (4)

發表留言
  • 日盛期貨秉暉
  • 只能說......
    很多時候如果想賺大錢,就只能昧著良心了
  • 忘了提到一點~
    「聽說」仲介買賣抽成
    透天100萬公寓50萬... ...
    然後鄉下難脫手的不碰... ...
    這...成交一次等於我一~兩年的薪水... ...

    carmalone 於 2012/10/03 09:34 回覆

  • Zz
  • 請問如果法拍金額低於房貸及二胎,借款人扣除法拍金額後還需要再還款嗎?
  • 法拍完欠銀行的錢要先還(一胎),
    剩下的還二胎的貸款
    通常還會剩一點點給你所謂抵押房子的借款者
    若不夠還二胎甚至一胎的貸款(通常不太會發生)
    當然借款者還是要欠這些錢啊~
    只是變成無抵押的借款了... ...

    不過當發生這種狀況時
    就變成所謂的呆帳啦
    通常借款者也沒錢沒能力還啦... ...

    carmalone 於 2013/10/23 22:57 回覆

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